Als Grundstück wird ein gewisses Stück Land bezeichnet, welches auf Anordnung einer Behörde vermessen wurde. Dabei spielt der Zweck der Vermessung zunächst noch keine Rolle. Das Grundstück ist nur ein Teil eines bestimmten Gebietes, welches in der Behördensprache als Flur bezeichnet wird. Wird auf Anordnung der Behörde bestimmt, dass auf diesem Grundstück ein Gebäude oder eine Straße errichtet werden soll, so wird dieses Stück Land als Baugrundstück bezeichnet.

Die rechtliche Seite

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird ein Grundstück nur als eine Sache angesehen. Das vermessene Grundstück im behördlichen Sinne wird vom Liegenschaftsamt verwaltet. Beim Liegenschaftsamt sind alle Grundstücke einer Stadt aufgeführt, welche bereits in irgendeiner Art und Weise bereits einmal vermessen wurden. Ein Baugrundstück, welches auch als Hauptgrundstück bezeichnet werden kann, ist das Stück Land, auf dem das Haus errichtet ist. Das Stück Land, auf dem eine zum Haus gehörende Garage aufgestellt wird, ist laut Liegenschaftsamt ein Nebengrundstück. Jede Behörde einer Stadt besitzt ein Grundbuchamt. Dort sind alle Grundstücke innerhalb der örtlichen Grenzen einzeln aufgeführt und durchlaufend nummeriert. In diesem Grundbuchamt ist der Besitzer eines jeden Grundstücks aufgeführt. Ohne die Zustimmung des Besitzers darf mit diesem Grundstück nichts geschehen, keine Veräußerung und auch keine Bebauung. Damit man auf einem Grundstück ein Haus bauen darf, ist die baurechtliche Zustimmung erforderlich. Liegt diese Genehmigung des Bauamtes nicht vor, so darf auf diesem Grundstück kein Gebäude errichtet werden, noch nicht einmal ein Stall oder ein Fahrradschuppen. Wer ein Haus auf diesem Grundstück errichtet, kann es entweder von der Stadt kaufen oder das Grundstück auf Erbpacht für 99 Jahre bekommen. Für diese Erbpacht zahlt der Hausbesitzer einen bestimmten Betrag an die Stadtverwaltung.

Das Verfahren
Zwangsversteigerungen waren schon seit je her vor allem für private Anleger der willkommene Anlass, recht günstig in den Besitz einer Immobilie zu kommen. Hierfür müssen sie nur eine Bürgschaft ihrer Hausbank vorlegen, die diesen Betrag bewilligt. In der Regel belaufen sich die Bankbürgschaften auf 10 % des Verkaufswertes. Das Gericht legt für das zu versteigernde Haus den Verkehrswert fest. Danach wird das Mindestgebot für dieses Haus festgesetzt. Am Tage der Versteigerung ruft der vom Gericht bestimmte Versteigerer das Objekt auf, nennt den Verkehrswert und eröffnet mit dem Mindestgebot die Versteigerung für das Haus. Findet sich für das Mindestgebot kein Bieter, so wird das Haus zu einem weitaus geringeren Betrag angeboten. Der Bieter, welcher dann das letzte Gebot hat, bekommt das Haus zu diesem Preis. Findet sich für das geringere Gebot ebenfalls kein Bieter, so wird das Haus aus der laufenden Versteigerung herausgenommen und zu einem späteren Zeitpunkt, eventuell mit einem geringeren Startpreis, angeboten. Es ist auch schon des Öfteren passiert, dass das Haus im zweiten Anlauf einen höheren Verkaufsbetrag erzielt als es das Mindestgebot war.

Als besonders eindrucksvoll und daher sehr begehrt gelten Lagen im Raum Los Angeles oder New York, aber auch in St. Moritz, Monaco oder auch in Südafrika. Gerade in den letzten Jahren hat sich der Trend zur eigenen Insel samt Immobilie durchgesetzt. Ein privateres wohnen und eine größere Abgeschiedenheit ist praktisch nicht denkbar. Zudem verfügen solche Grundstücke in vielen Fällen über einen eigenen Anlegeplatz für die teure Yacht.

Spezielle Makler haben sich auf den Handel mit Luxusimmobilien und Inseln spezialisiert. Sie kennen die exklusiven Kundenwünsche und führen Besichtigungen nicht selten mit der Limousine oder dem Hubschrauber durch. Dank zahlreicher Berufsjahre können sie auf die häufig ausgefallenen Wünsche der Interessenten eingehen und eine Abschätzung über derartige Realisierungsmöglichkeiten abgeben. So wird nicht selten ein eigener Hubschrauber-Landeplatz oder ein Pool mit Lage an der Klippen gewünscht. Derartige Extras können in einigen Fällen aufgrund der Statik oder hinsichtlich bestimmter Vorschriften auch mit Millionen von Dollar nicht umgesetzt werden.

Property Management für einzelne Dienste

Manches Unternehmen ist durchaus personell und technisch in der Lage einen großen Teil der anfallenden Verwaltungsaufgaben für die eigene Immobilie oder einige Immobilien selbst in die Arbeitsabläufe zu integrieren. Dann kann es dennoch sinnvoll sein Teilbereiche dieser Aufgaben an die Fachleute von einem Property Management abzugeben. Das können beispielsweise bestimmte organisatorische Aufgaben sein, die Organisation der gesamten technischen Dienste und ähnlich Teilbereiche der Verwaltung. Häufig wird zum Beispiel das gesamte Facility Management an eine Fachfirma ausgelagert.

Alle Aufgaben in einer Hand

Dienstleister im Immobilienbereich wie z.B. epm-world.com , die ein ausgedehntes Property Management anbieten, können selbstverständlich alle Aufgaben, die mit der Gewerbe Immobilie zusammenhängen, bewältigen. Mehr Informationen finden Sie unter: http://www.epm-world.com/de/unternehmen/immobilien-management/property-management. So kann alles, was mit der Immobilie zusammenhängt, von der Verwaltung bis zur Vermietung und allen technischen Obliegenheiten an einen solchen Dienstleister abgegeben werden. Auch, wenn es um Leerstände der gewerblichen Objekte geht, wird sich ein solches Management zufrieden stellend darum kümmern. Für die Besitzer einer solchen Gewerbeimmobilie ist diese Lösung die praktischste und dazu auch häufig die kostengünstigste Variante. In einer Hand lässt sich alles besser koordinieren.

Asset Management
Mehr zum Thema Asset Mangement finden Sie unter http://www.epm-world.com/de/unternehmen/immobilien-management/asset-management

Des Weiteren wird in den meisten Wohnungsgemeinschaften ein so genanntes Hausgeld erhoben, mit dem allgemeine Instandhaltungskosten des Gebäudes abgedeckt werden. Dies können durchaus 100 – 200 Euro im Monat sein, abhängig von der Größe der Wohnung. Da nur die wenigsten in der Lage sind, die Kaufsumme einer Wohnung direkt zu begleichen, muss für einen Vergleich davon ausgegangen werden, dass ein Darlehen einer Bank aufgenommen werden muss. Die Zinsen hierfür liegen aktuell bei ca. 3-4%, variieren aber je nach Marktlage. Nun kann man anhand der persönlichen Verhältnisse einen Vergleich anstellen, was hier beispielhaft durchgeführt wird. Das persönliche Ergebnis gibt darüber Aufschluss ob sich der Kauf einer Immobilie eher lohnt oder doch das Wohnen zur Miete die kostengünstigere Alternative darstellt.

Zur beispielhaften Berechnung wird ein durchschnittliches Objekt angenommen, welches 100m² Wohnfläche besitzt, 600 Euro Kaltmiete im Monat kostet und einen Kaufpreis von 130.000 Euro hat. Zunächst wird dabei der Kauf der Immobilie durchkalkuliert und später lediglich die Miete mit der entsprechenden Mieterhöhung über die Laufzeit gegen gerechnet. Bei einer angenommenen Tilgung von 2% und 3,5% Zinsen im Jahr ist die Rate in etwa identisch mit der anfänglichen Miete, beträgt also 600 Euro. Das Darlehen ist damit nach ca. 29 Jahren abbezahlt. Ein monatliches Hausgeld von 150 Euro dazu gerechnet, ergibt über die gesamte Laufzeit einen gezahlten Betrag von 261.000 Euro für den man allerdings auch den Gegenwert der Immobilie besitzt. Die gezahlte Miete im gleichen Zeitraum beträgt bei einer angenommenen jährlichen Mietanpassung von 2% dagegen ca. 305.000 Euro. In dem angenommenen, vereinfachten Beispiel wird sich also der Kauf der Immobilie, per Immobilienkredit langfristig lohnen.

Verkehrswertverfahren
Der Verkehrswert einer Immobilie wird bestimmt durch den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erreichen wäre.

Vergleichswertverfahren
Hier wird der Wert vornehmlich anhand von anderen, vergleichbaren Immobilien bestimmt, weshalb dieses Verfahren vornehmlich bei Eigentumswohnungen, Reihen- und Siedlungshäusern zum Einsatz kommt. Voraussetzung für dieses Verfahren ist das Vorhandensein einer ausreichend großen Menge an Vergleichsimmobilien, die bezüglich der Merkmale, welche den Preis maßgeblich bestimmen, hinreichend übereinstimmen müssen.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zur Anwendung, deren Herstellungskosten vornehmlich wertbestimmend sind. Dies sind in der Regel individuell gestaltete Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei diesem Verfahren werden neben den tatsächlichen Herstellungskosten vor allem die Wertminderung durch Alterung sowie etwaig vorhandene Baumängel bzw. Schäden an der Immobilie mit berücksichtigt. Das gleiche gilt für Modernisierungen oder Erweiterungen der Gebäudestruktur.

Ertragswertverfahren bei gewerblichen Immobilien
Dieses Verfahren kommt vor allem bei Immobilien in Betracht, bei denen der erzielbare Ertrag am Markt vordergründig für die Einschätzung des Wertes ist. Dies sind zumeist gewerblich genutzte Immobilien.

Wo findet man Gutachter?
Wertgutachter bieten ihre Dienste seit geraumer Zeit auch im Internet an, sind jedoch ebenfalls in den lokalen Branchenbüchern verzeichnet oder bei der Gemeinde anzufragen. Die Honorare für die Erstellung von Gutachten richten sich generell nach der Wertermittlungsverordnung.

Schenkungen aus steuerlichen Gründen?
Das deutsche Erbrecht sieht vor, dass der familiäre Immobiliennachfolger alle 10 Jahre neu von den Steuervorteilen profitieren kann. Die Steuerbelastung bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer kann so im Laufe der Jahrzehnte erheblich gesenkt werden. Eine Schenkung der selbst bewohnten Immobilie kann im schlimmsten Falle den Herauswurf durch den neuen Eigentümer nach sich ziehen.

Immobilienübergaben am Besten nur mit Sicherung
Meist ist bei Schenkungen zu Lebzeiten an eine Immobilie gedacht. Falls der Schenkende diese selbst bewohnt sollte er sich dieses Recht auch weiterhin sichern. Das hat jeweils Vor- und Nachteile sowohl für den Schenkenden, als auch für den Beschenkten. Behält der Schenkende sich das Wohnrecht vor, so hat der neue Eigentümer nur äußerst eingeschränkte Rechte an seinem neuen Eigentum.

Welche Nachteile muss der Beschenkte in Kauf nehmen?
Das Recht, in der verschenkten Immobilie wohnen zu bleiben wird in aller Regel auch im Grundbuch eingetragen. Ein Verkauf oder gar eine Vermietung durch den neuen Eigentümer wird hierdurch zwar nicht ausgeschlossen, doch sehr eingeschränkt. Eine Vermietung wäre nur in einem Mehrfamilienhaus möglich. Der Verkauf ist ziemlich unlukrativ, denn jeder Käufer würde diese Rechte in Anrechnung bringen. Dies schmälert den Kaufpreis enorm.

Außerdem muss der neue Eigentümer damit rechnen alle Kosten, die nicht zur verschleißbedingten Abnutzung gehören auch tragen zu müssen. Der Schenkende hat sich alle Gebrauchsrechte vorbehalten, deshalb muss er auch die gebrauchsabhängigen Reparaturen selbst bezahlen.

Grundsätzlich ist festzustellen, dass die „Schenkung mit der warmen Hand“ für beide Seiten eine große Vertrauenssache darstellen. Beide Vertragspartner gehen Risiken ein, haben jedoch auch Vorteile in Form einer Schenkungssteuer Ersparnis. Dies ist im beiderseitigen Interesse denn diese Steuer betrifft schließlich auch das Vermögen des Schenkenden.
Hausbau Informationen auf hausbau-eigenheim.org

Der andere Blick

Doch bei genauem Hinsehen bröckelt der Putz von den Wänden, die Dielen knarren entsetzlich, und man hat das Gefühl, dass alles Holz morsch ist und ganz dringend eine Auffrischung nötig hat. Und wenn man ehrlich ist, zieht es durch alle Fensterritzen, und der Keller kann nicht gerade als trocken bezeichnet werden. Wenn man länger nachdenkt, ist die Aufteilung vielleicht doch nicht so gut. Das Bad sieht für heutige Ansprüche ziemlich klein aus, und selbst das Wohnzimmer könnte ruhig größer sein, die Teppiche sind verschmutzt und man benötigt zur Säuberung einen guten Teppichreiniger.  Zwei Ziegelmauern hat man schon geistig durchbrochen, von denen mindestens eine tragend ist. Gerade billig wird der Umbau nicht, und zudem hat die Heizungsanlage auch schon fast Altertumswert. Gemessen am Preis ist dies durchaus akzeptabel.

Der Fachmann

Doch dann kommt die Unsicherheit, ob man das überhaupt richtig beurteilen kann. Natürlich kann man als “Fast-Hausbesitzer” Nägel in die Wand schlagen, doch je länger man sich Gedanken macht, kommen umso mehr Zweifel. Spätestens ab diesem Zeitpunkt sollte ein Fachmann das Haus begutachten, denn leichte Mängel sind zwar offensichtlich doch das gesamte Ausmaß kann nur ein Fachmann ersehen. Zudem ist das Abschätzen der Kosten aller Schäden für einen Laien praktisch unmöglich. Doch wer beim Kauf eines Hauses rund 100.000,– Euro ausgeben will, sollte doch lieber einen Fachmann alles begutachten und ausrechnen lassen, der Fachmann kann dabei Architekt oder Bauingenieur sein.

Für die meisten Bewohner in Deutschland gilt das Wohneigentum als sichere Altersvorsorge, denn 77 % der Bevölkerung findet dies, aber es gibt gute und auch schlechte Immobilien. Die Infrastruktur, Lage und Bauqualität sollten schon stimmen, will man sich dort wohlfühlen. Daher wurde eine Checkliste der Landesbausparkassen erstellt, welche es dem zukünftigen Bauherrn leichter machen, seine Entscheidung treffen zu können.

Langfristig planen

Dabei ist es gleich, ob Neubau oder Kauf einer bereits bestehenden Immobilie, das Entscheidende ist, dass sich der Besitzer nicht nur heute, sondern auch im Alter dort wohlfühlt. Aber auch langfristigen Möglichkeiten sollten schon im Vorfeld in Betracht gezogen werden. Wie sieht es aus, wenn die Kinder ausgezogen sind, ist das Haus dann nicht zu groß, oder lässt es sich mit einfachen Mitteln umbauen? Wenn in späteren Jahren schwere Krankheiten dazu führen, dass das Haus barrierefrei sein muss, sollten bereits beim Bau Vorkehrungen dafür getroffen werden.

Immobilien im Ausland

Das selbe gilt natürlich auch für Immobilien im Ausland obwohl hier, gerade wenn es um ein Ferienhaus geht, der Lage (Strandnähe, Sehenswürdigkeiten, Umgebung, Flora und Fauna) eine noch höhere Bedeutung zukommen. Ein Ferienhaus auf La Palma ist sicherlich eine Immobilie, welche auch in näherer zukunft noch attraktiv sein wird. Nicht zuletzt aufgrund der attraktiven Freizeitangebote, siehe Seminare La Palma und touristischen Highlights die die kanarische Insel bietet.

Foto: Rainer-Sturm_pixelio.de

Die Kriterien

Die Immobilie sollte einen relativ großen Kreis von möglichen Mietern ansprechen. So ist beispielsweise ein kleines Ein-Zimmer-Apartment höchstens für Singles oder Studenten interessant, eine große Villa dagegen ist nur etwas für reiche Leute. Daher sollte eine solche Investition möglichst flexibel sein und eventuell auch für Behinderte und Senioren zu bezahlen sein.

1. Bei großen Objekten sollte der Standort gut gewählt werden, denn wenn Firmen an dem Standort investieren, müssen Objekte neu gebaut werden und sind sehr wahrscheinlich auch noch in 20 oder 30 Jahren interessant.
2. Für die Immobilie ist die Lage ein wichtiger Punkt, denn schwache Infrastruktur, hohe Arbeitslosigkeit und Abwanderung der Bewohner ziehen einen Überfluss von Immobilien nach sich.
3. Der allgemeine Zustand einer Immobilie sollte schon relativ gut sein, doch bei renovierungsbedürftigen Immobilien können sich Altlasten und erhebliche Baumängel verstecken. Daher sollte vor dem Kauf ein Experte das Objekt begutachten.
4. Ungünstig geschnittene und zu kleine Zimmer sind ebenso nicht gut, wie Zimmer, durch die man gehen muss, um in einen anderen Raum gelangen zu können. Lässt sich allerdings der Grundriss leicht und mit wenigen Mitteln umbauen, könnte eine solche Immobilie dennoch interessant sein.
5. Bei den Nebenkosten sollte die Latte nicht zu hoch liegen. Zwar werden diese durch den Mieter bezahlt, aber zu hohe Kosten schrecken manche möglichen Mieter ab. Hierzu zählen besonders eine alte Heizanlage und eine schlechte Isolierung.

Daher ist es für den Kapitalanleger besonders wichtig, dass auch er sich in einem solchen Objekt wohlfühlen könnte, denn nur dann gibt es dafür auch genügend Interessenten und die Immoblilie ist als Kapital und Geldanlage gut gewählt.