Der Immobiliencrash in den USA und dessen Folgen

In den USA stiegen die Preise für Immobilien bis 2007 in exorbitante Höhen, doch dann endete die Spekulation mit den Immobilien und die Häuser verloren extrem an Wert.
Viele Anleger vertrauten auf die immer weiter steigenden Preise von Immobilien, sie nahmen günstig Kredite von Banken auf, um sie später zurück zu zahlen und die Banken nahmen diese Kredite dankend an. 2007 waren die meisten Banken dann aber gezwungen die Kredite zurück zu fordern, da zu wenig Geld vorhanden war und sie Angst vor einer Zwangsversteigerung hatten, da dort kaum Gewinne erzielt werden. Die Menschen waren gezwungen, die von ihnen gebauten Häuser schnellstmöglich zu verkaufen, da aber so viele Bauherren gezwungen waren ihr Haus zu verkaufen, fielen die Immobilienpreise ins bodenlose, sodass die gebauten Häuser zu Spottpreisen verkauft werden mussten oder sie blieben leerstehend. Durchschnittlich fielen die Preise jeder Immobilie um 26% und 11% der Häuser sind in den USA zur Zeit nicht bewohnt. Des weiteren verloren viele Menschen ihre Arbeit im Bausektor, da momentan kaum gebaut wird. Obama kündigte jedoch ein Konjunkturprogramm von 447 Milliarden Dollar an um die Infrastruktur weiter auszubauen und so wieder Arbeit zu schaffen.

Als Grundstück wird ein gewisses Stück Land bezeichnet, welches auf Anordnung einer Behörde vermessen wurde. Dabei spielt der Zweck der Vermessung zunächst noch keine Rolle. Das Grundstück ist nur ein Teil eines bestimmten Gebietes, welches in der Behördensprache als Flur bezeichnet wird. Wird auf Anordnung der Behörde bestimmt, dass auf diesem Grundstück ein Gebäude oder eine Straße errichtet werden soll, so wird dieses Stück Land als Baugrundstück bezeichnet.

Die rechtliche Seite

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird ein Grundstück nur als eine Sache angesehen. Das vermessene Grundstück im behördlichen Sinne wird vom Liegenschaftsamt verwaltet. Beim Liegenschaftsamt sind alle Grundstücke einer Stadt aufgeführt, welche bereits in irgendeiner Art und Weise bereits einmal vermessen wurden. Ein Baugrundstück, welches auch als Hauptgrundstück bezeichnet werden kann, ist das Stück Land, auf dem das Haus errichtet ist. Das Stück Land, auf dem eine zum Haus gehörende Garage aufgestellt wird, ist laut Liegenschaftsamt ein Nebengrundstück. Jede Behörde einer Stadt besitzt ein Grundbuchamt. Dort sind alle Grundstücke innerhalb der örtlichen Grenzen einzeln aufgeführt und durchlaufend nummeriert. In diesem Grundbuchamt ist der Besitzer eines jeden Grundstücks aufgeführt. Ohne die Zustimmung des Besitzers darf mit diesem Grundstück nichts geschehen, keine Veräußerung und auch keine Bebauung. Damit man auf einem Grundstück ein Haus bauen darf, ist die baurechtliche Zustimmung erforderlich. Liegt diese Genehmigung des Bauamtes nicht vor, so darf auf diesem Grundstück kein Gebäude errichtet werden, noch nicht einmal ein Stall oder ein Fahrradschuppen. Wer ein Haus auf diesem Grundstück errichtet, kann es entweder von der Stadt kaufen oder das Grundstück auf Erbpacht für 99 Jahre bekommen. Für diese Erbpacht zahlt der Hausbesitzer einen bestimmten Betrag an die Stadtverwaltung.

Das Verfahren
Zwangsversteigerungen waren schon seit je her vor allem für private Anleger der willkommene Anlass, recht günstig in den Besitz einer Immobilie zu kommen. Hierfür müssen sie nur eine Bürgschaft ihrer Hausbank vorlegen, die diesen Betrag bewilligt. In der Regel belaufen sich die Bankbürgschaften auf 10 % des Verkaufswertes. Das Gericht legt für das zu versteigernde Haus den Verkehrswert fest. Danach wird das Mindestgebot für dieses Haus festgesetzt. Am Tage der Versteigerung ruft der vom Gericht bestimmte Versteigerer das Objekt auf, nennt den Verkehrswert und eröffnet mit dem Mindestgebot die Versteigerung für das Haus. Findet sich für das Mindestgebot kein Bieter, so wird das Haus zu einem weitaus geringeren Betrag angeboten. Der Bieter, welcher dann das letzte Gebot hat, bekommt das Haus zu diesem Preis. Findet sich für das geringere Gebot ebenfalls kein Bieter, so wird das Haus aus der laufenden Versteigerung herausgenommen und zu einem späteren Zeitpunkt, eventuell mit einem geringeren Startpreis, angeboten. Es ist auch schon des Öfteren passiert, dass das Haus im zweiten Anlauf einen höheren Verkaufsbetrag erzielt als es das Mindestgebot war.

Als besonders eindrucksvoll und daher sehr begehrt gelten Lagen im Raum Los Angeles oder New York, aber auch in St. Moritz, Monaco oder auch in Südafrika. Gerade in den letzten Jahren hat sich der Trend zur eigenen Insel samt Immobilie durchgesetzt. Ein privateres wohnen und eine größere Abgeschiedenheit ist praktisch nicht denkbar. Zudem verfügen solche Grundstücke in vielen Fällen über einen eigenen Anlegeplatz für die teure Yacht.

Spezielle Makler haben sich auf den Handel mit Luxusimmobilien und Inseln spezialisiert. Sie kennen die exklusiven Kundenwünsche und führen Besichtigungen nicht selten mit der Limousine oder dem Hubschrauber durch. Dank zahlreicher Berufsjahre können sie auf die häufig ausgefallenen Wünsche der Interessenten eingehen und eine Abschätzung über derartige Realisierungsmöglichkeiten abgeben. So wird nicht selten ein eigener Hubschrauber-Landeplatz oder ein Pool mit Lage an der Klippen gewünscht. Derartige Extras können in einigen Fällen aufgrund der Statik oder hinsichtlich bestimmter Vorschriften auch mit Millionen von Dollar nicht umgesetzt werden.

Property Management für einzelne Dienste

Manches Unternehmen ist durchaus personell und technisch in der Lage einen großen Teil der anfallenden Verwaltungsaufgaben für die eigene Immobilie oder einige Immobilien selbst in die Arbeitsabläufe zu integrieren. Dann kann es dennoch sinnvoll sein Teilbereiche dieser Aufgaben an die Fachleute von einem Property Management abzugeben. Das können beispielsweise bestimmte organisatorische Aufgaben sein, die Organisation der gesamten technischen Dienste und ähnlich Teilbereiche der Verwaltung. Häufig wird zum Beispiel das gesamte Facility Management an eine Fachfirma ausgelagert.

Alle Aufgaben in einer Hand

Dienstleister im Immobilienbereich wie z.B. epm-world.com , die ein ausgedehntes Property Management anbieten, können selbstverständlich alle Aufgaben, die mit der Gewerbe Immobilie zusammenhängen, bewältigen. Mehr Informationen finden Sie unter: http://www.epm-world.com/de/unternehmen/immobilien-management/property-management. So kann alles, was mit der Immobilie zusammenhängt, von der Verwaltung bis zur Vermietung und allen technischen Obliegenheiten an einen solchen Dienstleister abgegeben werden. Auch, wenn es um Leerstände der gewerblichen Objekte geht, wird sich ein solches Management zufrieden stellend darum kümmern. Für die Besitzer einer solchen Gewerbeimmobilie ist diese Lösung die praktischste und dazu auch häufig die kostengünstigste Variante. In einer Hand lässt sich alles besser koordinieren.

Asset Management
Mehr zum Thema Asset Mangement finden Sie unter http://www.epm-world.com/de/unternehmen/immobilien-management/asset-management

Des Weiteren wird in den meisten Wohnungsgemeinschaften ein so genanntes Hausgeld erhoben, mit dem allgemeine Instandhaltungskosten des Gebäudes abgedeckt werden. Dies können durchaus 100 – 200 Euro im Monat sein, abhängig von der Größe der Wohnung. Da nur die wenigsten in der Lage sind, die Kaufsumme einer Wohnung direkt zu begleichen, muss für einen Vergleich davon ausgegangen werden, dass ein Darlehen einer Bank aufgenommen werden muss. Die Zinsen hierfür liegen aktuell bei ca. 3-4%, variieren aber je nach Marktlage. Nun kann man anhand der persönlichen Verhältnisse einen Vergleich anstellen, was hier beispielhaft durchgeführt wird. Das persönliche Ergebnis gibt darüber Aufschluss ob sich der Kauf einer Immobilie eher lohnt oder doch das Wohnen zur Miete die kostengünstigere Alternative darstellt.

Zur beispielhaften Berechnung wird ein durchschnittliches Objekt angenommen, welches 100m² Wohnfläche besitzt, 600 Euro Kaltmiete im Monat kostet und einen Kaufpreis von 130.000 Euro hat. Zunächst wird dabei der Kauf der Immobilie durchkalkuliert und später lediglich die Miete mit der entsprechenden Mieterhöhung über die Laufzeit gegen gerechnet. Bei einer angenommenen Tilgung von 2% und 3,5% Zinsen im Jahr ist die Rate in etwa identisch mit der anfänglichen Miete, beträgt also 600 Euro. Das Darlehen ist damit nach ca. 29 Jahren abbezahlt. Ein monatliches Hausgeld von 150 Euro dazu gerechnet, ergibt über die gesamte Laufzeit einen gezahlten Betrag von 261.000 Euro für den man allerdings auch den Gegenwert der Immobilie besitzt. Die gezahlte Miete im gleichen Zeitraum beträgt bei einer angenommenen jährlichen Mietanpassung von 2% dagegen ca. 305.000 Euro. In dem angenommenen, vereinfachten Beispiel wird sich also der Kauf der Immobilie, per Immobilienkredit langfristig lohnen.

Verkehrswertverfahren
Der Verkehrswert einer Immobilie wird bestimmt durch den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erreichen wäre.

Vergleichswertverfahren
Hier wird der Wert vornehmlich anhand von anderen, vergleichbaren Immobilien bestimmt, weshalb dieses Verfahren vornehmlich bei Eigentumswohnungen, Reihen- und Siedlungshäusern zum Einsatz kommt. Voraussetzung für dieses Verfahren ist das Vorhandensein einer ausreichend großen Menge an Vergleichsimmobilien, die bezüglich der Merkmale, welche den Preis maßgeblich bestimmen, hinreichend übereinstimmen müssen.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zur Anwendung, deren Herstellungskosten vornehmlich wertbestimmend sind. Dies sind in der Regel individuell gestaltete Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei diesem Verfahren werden neben den tatsächlichen Herstellungskosten vor allem die Wertminderung durch Alterung sowie etwaig vorhandene Baumängel bzw. Schäden an der Immobilie mit berücksichtigt. Das gleiche gilt für Modernisierungen oder Erweiterungen der Gebäudestruktur.

Ertragswertverfahren bei gewerblichen Immobilien
Dieses Verfahren kommt vor allem bei Immobilien in Betracht, bei denen der erzielbare Ertrag am Markt vordergründig für die Einschätzung des Wertes ist. Dies sind zumeist gewerblich genutzte Immobilien.

Wo findet man Gutachter?
Wertgutachter bieten ihre Dienste seit geraumer Zeit auch im Internet an, sind jedoch ebenfalls in den lokalen Branchenbüchern verzeichnet oder bei der Gemeinde anzufragen. Die Honorare für die Erstellung von Gutachten richten sich generell nach der Wertermittlungsverordnung.

Schenkungen aus steuerlichen Gründen?
Das deutsche Erbrecht sieht vor, dass der familiäre Immobiliennachfolger alle 10 Jahre neu von den Steuervorteilen profitieren kann. Die Steuerbelastung bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer kann so im Laufe der Jahrzehnte erheblich gesenkt werden. Eine Schenkung der selbst bewohnten Immobilie kann im schlimmsten Falle den Herauswurf durch den neuen Eigentümer nach sich ziehen.

Immobilienübergaben am Besten nur mit Sicherung
Meist ist bei Schenkungen zu Lebzeiten an eine Immobilie gedacht. Falls der Schenkende diese selbst bewohnt sollte er sich dieses Recht auch weiterhin sichern. Das hat jeweils Vor- und Nachteile sowohl für den Schenkenden, als auch für den Beschenkten. Behält der Schenkende sich das Wohnrecht vor, so hat der neue Eigentümer nur äußerst eingeschränkte Rechte an seinem neuen Eigentum.

Welche Nachteile muss der Beschenkte in Kauf nehmen?
Das Recht, in der verschenkten Immobilie wohnen zu bleiben wird in aller Regel auch im Grundbuch eingetragen. Ein Verkauf oder gar eine Vermietung durch den neuen Eigentümer wird hierdurch zwar nicht ausgeschlossen, doch sehr eingeschränkt. Eine Vermietung wäre nur in einem Mehrfamilienhaus möglich. Der Verkauf ist ziemlich unlukrativ, denn jeder Käufer würde diese Rechte in Anrechnung bringen. Dies schmälert den Kaufpreis enorm.

Außerdem muss der neue Eigentümer damit rechnen alle Kosten, die nicht zur verschleißbedingten Abnutzung gehören auch tragen zu müssen. Der Schenkende hat sich alle Gebrauchsrechte vorbehalten, deshalb muss er auch die gebrauchsabhängigen Reparaturen selbst bezahlen.

Grundsätzlich ist festzustellen, dass die „Schenkung mit der warmen Hand“ für beide Seiten eine große Vertrauenssache darstellen. Beide Vertragspartner gehen Risiken ein, haben jedoch auch Vorteile in Form einer Schenkungssteuer Ersparnis. Dies ist im beiderseitigen Interesse denn diese Steuer betrifft schließlich auch das Vermögen des Schenkenden.
Hausbau Informationen auf hausbau-eigenheim.org

Für die meisten Bewohner in Deutschland gilt das Wohneigentum als sichere Altersvorsorge, denn 77 % der Bevölkerung findet dies, aber es gibt gute und auch schlechte Immobilien. Die Infrastruktur, Lage und Bauqualität sollten schon stimmen, will man sich dort wohlfühlen. Daher wurde eine Checkliste der Landesbausparkassen erstellt, welche es dem zukünftigen Bauherrn leichter machen, seine Entscheidung treffen zu können.

Langfristig planen

Dabei ist es gleich, ob Neubau oder Kauf einer bereits bestehenden Immobilie, das Entscheidende ist, dass sich der Besitzer nicht nur heute, sondern auch im Alter dort wohlfühlt. Aber auch langfristigen Möglichkeiten sollten schon im Vorfeld in Betracht gezogen werden. Wie sieht es aus, wenn die Kinder ausgezogen sind, ist das Haus dann nicht zu groß, oder lässt es sich mit einfachen Mitteln umbauen? Wenn in späteren Jahren schwere Krankheiten dazu führen, dass das Haus barrierefrei sein muss, sollten bereits beim Bau Vorkehrungen dafür getroffen werden.

Immobilien im Ausland

Das selbe gilt natürlich auch für Immobilien im Ausland obwohl hier, gerade wenn es um ein Ferienhaus geht, der Lage (Strandnähe, Sehenswürdigkeiten, Umgebung, Flora und Fauna) eine noch höhere Bedeutung zukommen. Ein Ferienhaus auf La Palma ist sicherlich eine Immobilie, welche auch in näherer zukunft noch attraktiv sein wird. Nicht zuletzt aufgrund der attraktiven Freizeitangebote, siehe Seminare La Palma und touristischen Highlights die die kanarische Insel bietet.

Foto: Rainer-Sturm_pixelio.de